24 nov. 2009

Medidas de fomento del alquiler (Ley 19/2009).

Resulta conocido que el alquiler no ha sido la opción mayoritariamente escogida por los españoles en los últimos años para acceder a la vivienda. A la preferencia generalizada por la compra han contribuido diversos factores:
  • como las propias características del mercado de vivienda en alquiler,
  • los incentivos ofrecidos por los poderes públicos y
  • unas condiciones financieras favorables al endeudamiento.

Esto ha supuesto que, en términos relativos, el porcentaje de vivienda en alquiler fuera perdiendo terreno en beneficio de la vivienda en propiedad. De hecho, el alquiler en España representa tan sólo el 11% del mercado de vivienda, cuando la media europea está situada en el entorno del 40%.
Si bien es cierto que en los últimos años esta situación descrita ha empezado a cambiar y, de hecho, ya se incrementan más los nuevos hogares que acceden a una vivienda en régimen de alquiler que los que acceden a ella en régimen de propiedad, siguen siendo necesarias medidas de estímulo:
  • tanto las dirigidas a ayudar a las familias de menor capacidad económica a hacer frente a los pagos de las rentas arrendaticias y favorecer la emancipación de los jóvenes,
  • como también las orientadas a fortalecer la seguridad jurídica de las partes y a fomentar el incremento de la oferta en el mercado del alquiler.
A esta doble finalidad, además de la eficiencia energética de los edificios, se orienta la Ley 19/2009, de 23 de noviembre que publica el el Boletín Oficial del Estado (BOE) con fecha 24 de noviembre, modificando la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil para impulsar el desarrollo del mercado del alquiler y la Ley de Propiedad Horizontalpara facilitar actuaciones que mejoren la eficiencia energética de los edificios.

En relación con las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos se amplían los supuestos en que no procede la prórroga obligatoria del contrato, de tal modo que se extiende a aquellos casos en que el arrendador tenga necesidad de ocupar la vivienda para sus familiares en primer grado, es decir, para los padres y los hijos o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así se haya hecho constar expresamente en el contrato para evitar fraudes y preservar la necesaria seguridad jurídica.
El artículo segundo modifica diversos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el propósito de mejorar y agilizar los procesos de desahucio, salvaguardando en todo caso los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena fe.

Así, por ejemplo, se someten al mismo régimen jurídico:
  • los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas y
  • los procesos de desahucio por expiración legal o contractual del plazo del arrendamiento.
Se amplía también el ámbito del juicio verbal para que puedan sustanciarse por este procedimiento las reclamaciones de rentas derivadas del arrendamiento cuando no se acumulan al desahucio, lo que permite salvar, en su caso, la relación arrendaticia, algo que hasta ahora se dificultaba porque el propietario acreedor de rentas o cantidades debidas se veía obligado a acumular su reclamación a la del desahucio si quería acudir al juicio verbal, más sencillo y rápido que el juicio ordinario. Igualmente, cuando las reclamaciones de rentas o de cantidades debidas accedan al proceso monitorio y se formule oposición por el arrendatario, la resolución definitiva seguirá los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía. Además, en varios supuestos se reducen plazos y se eliminan trámites no sustanciales que hasta ahora dilataban en exceso la conclusión del proceso.

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