5 ene. 2009

Banca, S.A.: ¿El mayor gupo inmobiliario del país?

Es evidente que el entorno económico y financiero internacional y nacional ha sido, a lo largo de 2008, particularmente convulso, al tiempo que en la economía española se acentuó el ajuste iniciado en 2007,  hasta la recesión actual.
Así, las entidades financieras españolas han desarrollado su actividad en unas condiciones considerablemente más difíciles que las que prevalecían hace un año, y la morosidad ha crecido con intensidad. Ahora bien, esta tendencia, que ya se había anticipado, y que persistirá en los próximos meses, está motivada por un conjunto de factores diversos y simultáneos.  El deterioro de la coyuntura macro económica y los mayores tipos de interés están entre dichos factores. Asimismo, la mayor prudencia de la Circular Contable 4/2004 del Banco de España, que implica reconocer los dudosos con más intensidad y celeridad, así como los incentivos que introduce la nueva Ley Concursal, explican también, y lo seguirán haciendo, el nivel y el ritmo de aumento de los ratios de dudosos. 
Los cambios normativos implican que, a igual ritmo de deterioro de la economía, se observen mayores niveles del ratio de dudosos y ritmos de avance más rápidos. Para hacer frente al aumento de la morosidad, las entidades españolas cuentan con una provisión genérica que proporciona una elevada cobertura de los dudosos. A medida que siga creciendo la morosidad, resultado de deterioros adicionales en la economía, los fondos constituidos se irán utilizando. En cualquier caso, los ratios de cobertura de la morosidad no tienen que cubrir todo el riesgo, sino la pérdida final que se va a producir. En la práctica, esto se traduce en que ratios de cobertura en torno al 50% son normales para hacer frente a las pérdidas efectivas. 

Los acontecimientos acaecidos en el sistema financiero desde finales de septiembre y comienzos de octubre de 2008 confirman la concreción de una crisis financiera de una complejidad y virulencia nunca vista en las últimas décadas y obligó a la adopción de medidas comunes por parte de los países de la zona del euro que se enmarca en la acción coordinada desarrollada por los gobiernos de las principales áreas económicas, incluyendo Estados Unidos y Reino Unido. Dichas medidas, que se han ido implementando por cada Estado miembro en función de las particularidades de su propio sistema bancario se muestran en su cuantía en el gráfico siguiente:



Para las empresas no financieras, la información de junio de 2008 (última disponible con esta desagregación) indica que, aunque el crecimiento se está moderando, dicha moderación es pronunciada entre las empresas de construcción y promoción inmobiliaria (del 35,5% en junio de 2007 al 10,3% en junio de 2008), dadas las dificultades que atraviesa este sector, aunque también es significativa la desaceleración de la financiación al resto de empresas (del 19,7% al 14,8%).

Si volvemos a referirnos a la peculiar relación (ver por ejemplo, aquí) entre entidades financieras y sector inmobiliario es fácil la conexión existente con el entorno descrito anteriormente:

En primer lugar, con la información sobre vivienda que recoge el informe de la  Sociedad de Tasación de datos de 2008, correspondientes a más de 136.000 viviendas de diferentes tipos, tamaños y ubicaciones, en construcción o terminadas, en más de diferentes promociones inmobiliarias, con las conclusiones siguientes:

Durante el año 2008 el comportamiento del mercado de viviendas nuevas de tipo medio en capitales de provincia ha presentado las siguientes características:
  • El precio medio nacional en el conjunto de las capitales de provincia ha disminuido un 6,6% respecto al alcanzado en diciembre de 2007 (un -5,5% en este último semestre).
  • El precio medio nacional en el conjunto de las capitales de provincia se ha situado en construido, lo que supone 271.200 euros para una vivienda de tipo medio de 100m .
Y, en segundo lugar, con la creciente aceleración de los últimos meses en el canje de deuda por activos inmobiliarios, por parte de las entidades financieras.  Aunque el importe y el detalle de los canjes, por ahora, no son públicos, aunque sí se conoce según las cifras acumuladas del sistema bancario que el incremento rondaría aproximadamente un 465% relacionado datos de septiembre de 2007 a septiembre de 2008. 
Resulta interesante conocer el precio al que se está llevando a cabo el canje de deudas por activos inmobiliarios, es decir, el activo se valora a precio de mercado actual o a precios del año pasado, como algunas entidades financieras afirman. 

En estos momentos la respuesta al título de la entrada es aventurada, no obstante nos preocupa más, la situación que se podría producir en el precio de la vivienda atendiendo a los escenarios siguientes:
Primero, están promoviendo las entidades financieras la comercialización de los activos adjudicados, vía canje, a precios de mercado. En esta situación se conseguiría la bajada de precios que se reclama para el despegue de la actividad inmobiliaria.
Segundo, están facilitando la financiación adecuada en la comercialización de los citados activos.
Y, tercero, podría suceder que prevaleciera la estrategia del medio plazo en la citada comercialización, buscando las plusvalías en la reventa de los referidos activos. ¿Es esta situación la que necesita el mercado en estos momentos? 

En cualquier caso, nos parece interesante analizar la respuesta bancaria teniendo en cuenta que el peso de estos activos en la ponderación del coeficiente de solvencia (cómputo de recursos propios) no es, con la legislación vigente, el deseado por las entidades financieras, superando incluso el asignado a sus activos inmobiliarios inmovilizados.  

En próximas entradas nos ocuparemos de esta situación.


Información: Informe de Estabilidad Financiera (PDF, Banco de España, Noviembre 2008)